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前滩人气下滑成闵行逆袭的关键

   九月份和十月份的楼市是一年中的高潮期,所以也有了金九银十的说法,而在今年的7月和8月上海楼市却提前迎来了高潮,2个月内有63盘18983套房源入市。当时有人觉得在盛夏供应高峰的冲击下,今年的金九银十或许将会进入冷清期。但是9月23盘的实开量仍让市场热度不减。
 

10月拿证项目

  而银十虽然还未到,但是已经开始就展露其峥嵘了,截止于发稿前已经有15个项目拿证确定将于10月入市了。其中有多个意料之外的项目入市也让购房者对10月的楼市充满期待。

  这15个项目分别来自浦东、闵行等8区,共计约3071套房源。其中已有10个项目确定了具体的开盘时间。而小编也整理了一下这些项目具体的认 筹时间。

 

规划及地段决定热度

  2018年最火的黑马要数浦东中环内的前滩板块了,4月中粮前滩海景壹号的开盘是这个纯新的板块第一次在上海楼市中崭露头角,项目推出的437套房源有3127组客户认 筹,将近8:1的认购比打败了上半年所有入市的新房。

  首次有项目入市就能有取得如此的热度,这跟板块内本身的规划是分不开的,前滩位于前滩板块是由政府和陆家嘴集团联合打造,据政府规划,前滩板块将致力于打造世界级中央商务区,仅陆家嘴集团就投 资千亿;并且前滩规划有华二的学区,更有惠灵顿这种国际学校,优质的教育资源也令很多父母心动;在加上前滩内中环紧贴世博板块的地段;这些原因导致了前滩目前的热度。

  随后,在热度的烘托下,前滩于8月7日那天又入市了两个纯新盘项目,共推出了772房源,被3178组客人认购,甚至晶耀名邸的认购率仅有7.5%。而这接二连三的千人抢房的境地,也让前滩进入了更多购房者的视线中。但开盘当天迅速卖完的去化速度,让前滩陷入了一房难求的境地。

 

品质下滑?热度下滑!

  但10月前滩这个板块又在搞事情了,前期大热的晶耀名邸拿证,将于10月12开盘,这让前滩时隔两月又重新的回到了购房者的视线中,乐居小编也趁着这个热潮在晶耀名邸项目认 筹的第一天去了案场实地考察。

 

 据了解二期开盘推出的是户型为建面约61-112平房源,均价约85744元/平,共计267套。而认 筹第一天尽管现场客户不断,但比起一期客户数量已经少了很多。而热度下降的原因售楼处并未有销售给出解答,但从案场的购房者口中我们得到了这样的三个消息:

  1、二期户型的得房率仅有60%左右

  2、项目二期铁狮门已经撤资,因此在装修标准和产品质量上都大不如前(有待确认,案场没有公示装修标准);

  虽然没有得到案场官方的确认,但是项目此次认 筹期热度的下滑却是事实。但项目本次所推房源,户型建面较小,而在价格上基本与前期持平,因此相比之下,总价具有一定优势。 所以据内人士保守估计,项目可能不会出现上一次开盘那样千人认购的情况,但认 筹人数仍然将超过实际推盘套数。

                                                   十月三大看点二:东外滩年内第六个千万豪宅拿证 

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  东外滩迎来第6张预证

  杨浦东外滩是2018年最热闹的内环,前期已有5盘拿证开盘,年内一连入市5个千万级住宅的板块,东外滩算是开了近年来的先例了,但东外滩的上线还远远不止如此,近期板块内的纯新盘八埭头滨江园拿证,将于10月入市的消息又给这个火热的内环板块带来了第6个千万豪宅。

 

 东外滩算是杨浦的滨江板块,横跨了内环和中环。其实这个板块前些年的地位一直不高,原因是竞品板块过于强大。如果想置业于黄浦江旁,黄浦滨江、徐汇滨江、世博滨江才是购房者首选的滨江板块,而东外滩的优先级就要稍差一下。近几年随着内环滨江资源的逐年稀缺东外滩的地位才逐渐升高。而今年的东外滩绝对是几个滨江板块中最活跃的。

  东外滩今年已入市的5个项目,开盘成绩差距较大。位于内环内的翡丽甲第和阳光城滨江悦都有着十分不错的开盘成绩,而阳光城滨江悦也已在短时间内迅速的清盘。而另外两个位于内中环间的项目的销售成绩就没有那么可观,其中东外滩1号的267套房源甚至只有48组客户参与摇号,甚至是有了一点开盘遇冷的意思。

  可以看到,供应的急剧上升导致了板块内各大项目的竞争压力比较大,这时候抢占市场的先机就变得尤为重要。首创天阅滨江是目前最后一个入市的内环内新盘,项目于前期大热的翡丽甲第仅有一街之隔,在开盘前想来这个项目于翡丽甲第的差距并不会太大。但事实是项目开盘推出的231套房源仅有138组客人参与摇号。而八埭头滨江园十月的入市对于目前东外滩的供大于求的市场而言是较为不利的。

  但是八埭头滨江园作为2008年拿地的项目,做了十年的纯新盘,项目的蓄客已经十分完善了。另外,据了解项目的购房者称,项目原本是冲着12万/平的均价去的,但是在政府限价的大背景下,八埭头滨江园此次拿证的均价最低仅有80000元/平米,均价也只有9.92万/平,这个价格比起预期还是要低了近2万元一平。这对于关注项目的购房者来说,是一个不错的消息。

                                                   十月三大看点三:闵行前期大热的两大新盘携竞品再入市

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  闵行截止于发稿前共入市了10个项目,而这十个项目的开盘成绩两级分化,1至7月入市的五个项目每一个都能称得上是当时市场上的大热项目。但从8月开始,到最近9月1日开盘的鹏欣一品漫城五期,甚至有项目出现的开盘遇冷的情况。可以看出,闵行的楼市热度还是下滑的较为严重。

 而近期闵行前期大热的万科公园大道和同济融创玫瑰公馆携竞品再次拿证的消息,给闵行目前略显凉意的楼市带来了一波高潮。这两个一季度的入市的项目,在当时取得了十分不错的开盘的成绩,其中同济融创玫瑰公馆的266套房源被860组客户认购的景象还历历在目,再入市是否还会像前期那样有钱也买不到房是购房者关心的。

 但同济融创玫瑰公馆这次可不是一个人来的,与项目直线距离仅1.4公里的万源城御璄项目与其同期入市,两者携手入市。不可避免的就有一番比较,究竟谁会成为比较更加火热的那个项目呢?

 两个新盘项目都位于闵行古美板块,与漕河泾开发区一街之隔,距离中环线仅有800米左右,地理位置上可以说是最靠近中环的新盘了。并且两个项目都紧贴于12号线,同济融创玫瑰公馆稍近一些,距离12号线美虹梅站的直线距离不超过300米,周边的交通出行十分便利,而万源城御璄同样不差,距离东兰路站的直线距离为600米,在地段位置上两个项目相差无几。

 

而同济融创玫瑰公馆这次推出的户型不同于一期,本次打125平三房和148平四房,不再有没有小户型推出。开盘报价为68000元/平,比起前期69000元/平的报价而言,便宜了一些。但是小户型没了,意味了能买到的房源总价其实要比一期要更高一些。而万源城御璄的此次推出120套大平层户型,建面约233平和333平,均价81000元/平,带装修交付。比起玫瑰公馆更大的户型和更高的均价,使得万源城御璄项目面向的购房者群里更加要狭小一些。但是后期开盘情况究竟谁更胜一筹还得看到时候项目开盘的情况。

  另外,位于马桥的万科公园大道也是如此,作为深耕马桥多年的老盘,这次最后一期的开盘吸引了不少购房者的关注。而与其相距不足500米左右的竞品禹洲府也在同期拿证准备入市。

总的来说,金九银十历年来都是上海楼市供应最高潮。而今年,虽然已经经历了7、8两月的供应冲击,但是9月的供应成绩依旧不俗。随之而来的10月也同样保持着这股供应势头。但从目前预开盘和实开的情况来看,10月的整体楼市似乎在往地段、品质和配套等方面更加优秀的改善型住宅倾斜,这类项目占据的比例明显的在升高,这让刚需置业者着实捏了把汗。但是10月的楼市究竟会吹怎么样的风,还是得让市场来告诉我们。